por Sensahome 
El mercado inmobiliario español entra en una nueva fase: menos oferta, más presión.
Tras más de un año de crecimiento continuo, el mercado inmobiliario en España —y especialmente en la Comunidad de Madrid— empieza a mostrar señales de desaceleración en las compraventas.
Según datos publicados por Infobae y otras fuentes del sector, las operaciones de compraventa han caído tras 14 meses de subidas consecutivas, mientras los precios siguen al alza y la oferta disponible se reduce.
Este nuevo escenario crea una paradoja: hay menos viviendas en venta, pero los precios no bajan. Esto genera tensiones tanto para compradores como para profesionales del sector, y abre un debate crucial:
👉 ¿Cómo adaptarse a un mercado donde la escasez de producto marca las reglas del juego?
Por qué está cayendo el número de compraventas
Existen varios factores que explican este cambio de tendencia:
1️⃣ Aumento de los precios de la vivienda
El precio medio de la vivienda usada en España ha alcanzado un nuevo récord en 2025, superando los 2.500 €/m² según Idealista, con incrementos interanuales cercanos al 15 %.
Esto ha generado una pérdida de poder adquisitivo en los compradores y ha reducido el margen de negociación.
2️⃣ Tipos de interés aún elevados
Aunque se han estabilizado, los tipos hipotecarios siguen por encima de los niveles de 2021-2022. Las cuotas mensuales resultan más altas, lo que disuade a muchos potenciales compradores o los reorienta hacia el alquiler.
3️⃣ Escasez de oferta nueva y falta de suelo
El desarrollo de vivienda nueva se ha ralentizado por el encarecimiento de materiales y la complejidad urbanística. Además, en Madrid la falta de suelo finalista limita la entrada de nuevos proyectos residenciales.
Esto agrava la competencia entre agencias y multiplica la importancia de captar producto de calidad.
4️⃣ Cambios en la demanda y preferencias
Los compradores actuales priorizan eficiencia energética, luz natural, espacios exteriores y ubicaciones bien comunicadas. Las viviendas que no se adaptan a este perfil tardan más en venderse, lo que distorsiona las estadísticas.
La escasez de vivienda: ¿problema o oportunidad?
Aunque a primera vista pueda parecer negativo, la escasez de oferta inmobiliaria puede convertirse en una ventaja competitiva para las agencias que sepan gestionarla con inteligencia.
🔹 Para las inmobiliarias: una oportunidad estratégica
Menos oferta implica que cada inmueble disponible gana valor. En este contexto, las agencias que cuenten con una cartera bien segmentada y exclusiva tienen más poder de negociación y pueden optimizar márgenes.
El reto está en captar antes que la competencia y en demostrar al propietario que vender con una agencia profesional es la opción más rápida, segura y rentable.
🔹 Para los propietarios: un momento favorable para vender
En un mercado con pocos pisos en venta y alta demanda, los propietarios se benefician de mayor visibilidad y rapidez de venta.
Si la vivienda está bien presentada, valorada correctamente y acompañada de un plan de marketing inmobiliario profesional, puede atraer a varios interesados en poco tiempo.
🔹 Para los compradores: necesidad de asesoramiento experto
Para el comprador, la situación exige rapidez y decisión. En muchos barrios de Madrid, las viviendas bien ubicadas y en precio se reservan en cuestión de días.
Tener una agencia que anticipe oportunidades y gestione la negociación resulta más importante que nunca.
Cómo adaptarse al nuevo escenario: claves para agentes inmobiliarios
1️⃣ Captación inteligente: la clave del éxito
Con menos producto disponible, captar viviendas de calidad se convierte en la prioridad número uno.
Esto implica un trabajo proactivo de calle, redes, marketing digital y fidelización de antiguos clientes.
Estrategias efectivas:
- Campañas de “valoración gratuita” en zonas concretas.
- Testimonios de propietarios satisfechos.
- Contenidos de valor en redes sociales explicando el proceso de venta.
- Uso de bases de datos para contactar con propietarios que intentan vender por su cuenta.
2️⃣ Valoración realista y profesional
En mercados con precios altos y demanda desigual, fijar un precio correcto es fundamental.
Una valoración profesional, apoyada en datos de cierre reales y herramientas de análisis de mercado, puede evitar meses de espera y generar confianza.
Ejemplo: en Sensahome, la estrategia combina análisis de competencia, comparativas por barrio y asesoramiento personalizado.
3️⃣ Potenciar la imagen del inmueble
Con menos oferta, cada vivienda puede destacar más… si se presenta bien.
Técnicas como el home staging, la fotografía profesional o los vídeos en formato reel marcan la diferencia entre una vivienda “visible” y una “vendida”.
Una buena presentación puede acortar los tiempos de venta hasta un 60 %.
4️⃣ Comunicación constante con propietarios
En épocas de incertidumbre, la comunicación es clave.
Mantener informados a los propietarios sobre visitas, feedback y cambios de mercado refuerza la confianza y aumenta la probabilidad de renovación del encargo.
Qué zonas de Madrid reflejan más la escasez de oferta
📍 Centro y barrios consolidados
Distritos como Chamberí, Salamanca o Retiro tienen demanda constante y escasa rotación. Los precios se mantienen altos y la oferta se renueva lentamente.
📍 Zona Sur y municipios metropolitanos
En lugares como Aranjuez, Getafe o Pinto, la oferta también es limitada, pero los precios son más accesibles. Esto los convierte en focos de captación clave para agencias locales como Sensahome.
Además, muchos madrileños que no pueden comprar en el centro optan por trasladarse a la periferia, impulsando estos mercados secundarios.
El papel de las agencias inmobiliarias locales
Frente a los grandes portales, las agencias locales tienen una ventaja: conocimiento profundo del territorio.
En Sensahome Inmobiliaria, por ejemplo, este tipo de contexto se traduce en:
- Análisis barrio a barrio para detectar zonas con alta demanda y baja oferta.
- Asesoramiento integral a propietarios para maximizar el valor de su vivienda.
- Comunicación directa y cercana, con estrategias adaptadas a cada caso.
En tiempos de escasez, la confianza y la profesionalidad son el mejor marketing.
Perspectivas para finales de 2025
Los analistas prevén que la oferta siga siendo limitada durante los próximos meses, mientras los precios podrían moderarse ligeramente en ciertas zonas.
La clave estará en la adaptabilidad: agencias ágiles, propietarios informados y compradores asesorados marcarán la diferencia.
Si la construcción de vivienda nueva no acelera, y los costes de financiación se mantienen, el mercado tenderá hacia un equilibrio de menor volumen pero mayor valor.
Esto significa menos operaciones, pero con propiedades de más calidad y compradores más preparados.
Menos oferta, más estrategia
La caída de compraventas no implica crisis, sino transformación.
Estamos ante un mercado más exigente, donde el éxito dependerá de anticipar, comunicar y diferenciarse.
Para los agentes inmobiliarios, es el momento de reforzar la captación, cuidar cada propiedad y ofrecer un servicio de alto valor añadido.
Y para los propietarios, el momento ideal para vender con garantías y obtener el mejor precio posible.
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