por Sensahome 
Comprar tu primera casa es un sueño, pero el camino está lleno de mitos y realidades que es crucial conocer. Si tienes entre 20 y 50 años y tu mirada está puesta en el Sur de la Comunidad de Madrid (Getafe, Fuenlabrada, Leganés, Móstoles, Alcorcón, etc.) o en la atractiva y más asequible Mesa de Ocaña (Ocaña, Yepes, Cabañas de Yepes, etc.), esta guía es para ti.
✅ Las 4 Grandes VERDADES que Debes Asumir
1. La Realidad del Ahorro: Necesitas más del 20% del Precio
Esta es la verdad más dura. Los bancos financian, como máximo, el 80% del valor de la vivienda (o de tasación, el menor). El 20% restante debe provenir de tus ahorros.
- ⚠️ Pero hay más: Además de ese 20% del precio, necesitarás entre un 10% y un 12% adicional para cubrir los gastos e impuestos de la compra (IVA o ITP, notaría, registro, gestoría, tasación, etc.).
- La Cifra Real: Para una casa de 150.000 €, necesitarás unos 45.000 € (30% del total) ahorrados. Para una de 250.000 €, cerca de 75.000 €.
2. El Sur de Madrid Ahorra en Precio, Pero Gana en Conexión
La zona Sur de Madrid ofrece precios generalmente más bajos que la capital o las zonas de la A-6. Pero su gran baza es la excelente conexión (MetroSur, Cercanías, A-42, A-5).
- Precio vs. Conexión: Puedes encontrar pisos en Fuenlabrada, Móstoles o Leganés a precios muy competitivos (aunque más altos que en Ocaña), con la ventaja de estar en 20-30 minutos en el centro de Madrid.
3. La Mesa de Ocaña es un Gran Ahorro, Pero Implica la Dependencia del Coche
Si tu presupuesto es más ajustado, la Mesa de Ocaña (Toledo) ofrece precios significativamente más bajos.
- Precios Atractivos: El precio por $m^2$ en municipios como Ocaña ronda los 1.141 €/m² (datos de septiembre 2025), mientras que en las ciudades del Sur de Madrid suelen ser considerablemente más altos.
- Peaje de la Distancia: La verdad es que, para una vida laboral en Madrid, implica mayor tiempo de viaje y, probablemente, la dependencia total del vehículo privado para el día a día. Sopesa si ese ahorro compensa el tiempo en carretera.
4. La Edad Influye en las Ayudas, Pero no en la Solvencia
Si tienes entre 20 y 40 años (con extensiones hasta los 50 anunciadas para 2025 o para familias numerosas/monoparentales), puedes acceder a programas como “Mi Primera Vivienda” de la Comunidad de Madrid, que avala hasta el 95% del importe.
- El Límite de la Ayuda: La vivienda no debe superar los 390.000 € (sin gastos). Esto encaja perfectamente en el mercado del Sur de Madrid y la Mesa de Ocaña.
- Verdad para todos: Sin embargo, la solvencia (ingresos estables, poca deuda) es el factor clave para que el banco te conceda la hipoteca, independientemente de tu edad.
❌ Los 4 Grandes MENTIRAS a Desmontar
1. “Tengo que esperar a tener el 20% para empezar a buscar”
❌ Falso. El proceso de búsqueda, visita y negociación de precio puede llevar meses. Mientras buscas, sigue ahorrando.
- Lo Clave: Lo que sí debes tener claro es el rango de precios que puedes permitirte y las zonas que cumples los requisitos de ayudas (como el límite de 390.000 €).
2. “Es mejor esperar a que bajen los precios”
❌ Falso. Nadie tiene una bola de cristal. La vivienda es un bien de primera necesidad y la tendencia a largo plazo es al alza.
- El Factor Tipo de Interés: El mayor impacto en el coste no es solo el precio, sino el tipo de interés de la hipoteca. A veces, un precio ligeramente más alto con un tipo de interés bajo es mejor que un precio bajo con tipos por las nubes. Esperar puede significar pagar más en cuota o perder la casa que te gustaba.
3. “Comprar de segunda mano es siempre más rápido y barato que obra nueva”
❌ Falso. La obra nueva en la Comunidad de Madrid tiene un IVA del 10%. La vivienda de segunda mano tiene un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que varía por comunidad.
- Atención al ITP: En la Comunidad de Madrid, el ITP es del 6% (reducido para jóvenes bajo ciertas condiciones) o del 7%. En Castilla-La Mancha (Mesa de Ocaña) es del 8%. A veces, la obra nueva puede ser competitiva en costes fiscales, sin contar las ventajas de estrenar casa.
4. “Una casa es una inversión infalible”
❌ Falso. Tu primera casa es, ante todo, un hogar y un gasto (cuota, IBI, comunidad, reparaciones). Es una inversión a muy largo plazo, pero la revalorización no está garantizada y, a corto plazo, puede generar pérdidas.
- La Perspectiva: No te obsesiones con la revalorización. Prioriza que la casa cubra tus necesidades (metros, cercanía al trabajo/familia/servicios) y que la cuota hipotecaria te permita vivir sin asfixios.
🔑 Un Paso Meditado
El Sur de Madrid y la Mesa de Ocaña ofrecen un amplio abanico de posibilidades para compradores entre 20 y 50 años. La clave está en ser realista con tus finanzas (Verdad 1), aprovechar las ayudas disponibles (Verdad 4) y no dejar que los mitos te paralicen (Mentira 2).
Tu edad (40-50 años): Céntrate en tu capacidad de ahorro y solvencia. La Mesa de Ocaña puede ser ideal si buscas una casa más grande a precio asequible y no te importa el desplazamiento.
Tu edad (20-30 años): Evalúa las ayudas para jóvenes y prioriza la conexión si trabajas en la capital (Sur de Madrid).
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